Een Vereniging van Eigenaars beheert vaak het grootste bezit dat haar leden hebben. Brand, stormschade of een claim van een voorbijganger kan dat bezit in één keer aantasten. Het bestuur moet daarom zorgen dat het gebouw en de vereniging goed verzekerd zijn. In dit artikel leest u welke verzekeringen een VvE nodig heeft, wat ze dekken en waar u als bestuur op let.
Wat is verplicht voor een VvE?
De verzekeringsplicht van een VvE staat in het splitsingsreglement. Dat is het document dat de notaris bij de splitsing van het gebouw opstelt. De meeste reglementen volgen een modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Welke versie voor uw gebouw geldt, hangt af van het jaar van splitsing. Het loont om dat eerst op te zoeken, want oudere reglementen kunnen afwijken.
In het Modelreglement 2017 staat in artikel 19 dat het bestuur het gebouw verzekert tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade. Het bestuur sluit ook een verzekering af voor de wettelijke aansprakelijkheid van de vereniging en van de eigenaars als zodanig. Het verzekerde bedrag van de opstalverzekering moet overeenkomen met de herbouwkosten van het gebouw. Die overeenstemming moet periodiek met de verzekeraar worden gecontroleerd. Het modelreglement voor kleine VvE's uit 2021 bevat in artikel 12 vergelijkbare bepalingen.
Andere verzekeringen zijn volgens deze modelreglementen niet verplicht. De vergadering van eigenaars kan wel besluiten om extra risico's te verzekeren, zoals de aansprakelijkheid van bestuurders. De premies voor de verplichte en de door de vergadering gekozen verzekeringen gelden als gemeenschappelijke kosten. Alle eigenaars betalen daar dus samen aan mee via de VvE-bijdrage.
Er is nog een wettelijke regel die indirect met verzekeringen te maken heeft. Sinds 1 januari 2018 moet een VvE met woningen op grond van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. Dat gebeurt op basis van een meerjarenonderhoudsplan of met ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Die herbouwwaarde staat doorgaans op het polisblad van de opstalverzekering. Een juiste herbouwwaarde is dus ook voor uw reservering van belang.
De opstalverzekering of gebouwenverzekering
Wat dekt deze verzekering?
De opstalverzekering dekt schade aan het gebouw zelf. Denk aan de fundering, muren, daken, vloeren, leidingen en vaste installaties. Het gaat om het hele complex, inclusief de privégedeelten zoals ze oorspronkelijk zijn opgeleverd. Gedekte oorzaken zijn in elk geval de gevaren uit het splitsingsreglement: brand, storm, water en ontploffing. Veel polissen dekken daarnaast inbraakschade aan het gebouw, vandalisme, aanrijding en andere plotselinge en onvoorziene gebeurtenissen.
Waarom heeft een VvE haar nodig?
Eén appartementseigenaar kan zijn eigen woning niet los verzekeren, omdat het gebouw één geheel is. Een brand in de berging raakt de draagconstructie van het hele complex. Daarom regelt de VvE één collectieve polis voor het hele gebouw. Zonder die polis moeten eigenaars herstel uit eigen zak betalen. Ook hypotheekverstrekkers gaan ervan uit dat het onderpand goed verzekerd is.
Herbouwwaarde en onderverzekering
De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw na volledige verwoesting opnieuw op te bouwen. Dat is iets anders dan de WOZ-waarde of de verkoopwaarde van de appartementen. Grondprijs speelt bijvoorbeeld geen rol, sloop- en opruimkosten wel.
Is de verzekerde som lager dan de werkelijke herbouwwaarde, dan is het gebouw onderverzekerd. De verzekeraar keert dan bij schade vaak naar verhouding uit. Een rekenvoorbeeld met fictieve getallen maakt dat duidelijk. Stel dat het gebouw voor 4 miljoen euro is verzekerd en de herbouwwaarde 5 miljoen euro is. Bij een schade van 100.000 euro vergoedt de verzekeraar dan 80.000 euro. Het verschil komt voor rekening van de vereniging en dus van alle eigenaars.
Laat de herbouwwaarde daarom periodiek vaststellen door een deskundige taxateur. Bij een van de grote VvE-pakketten, het VvE Pakket van De Goudse, is na een geaccepteerde waardebepaling een garantie tegen onderverzekering mogelijk tot 6 jaar. De verzekerde som wordt daar bovendien jaarlijks geïndexeerd. Indexering volgt de stijging van de bouwkosten, maar vervangt geen nieuwe taxatie na een grote verbouwing of verduurzaming.
Eigenaarsbelang en verbeteringen
Veel eigenaars passen hun appartement aan. Ze plaatsen een nieuwe keuken, een luxere badkamer of een parketvloer. Die verbeteringen vallen buiten de oorspronkelijke opleveringsstaat. Een polis kan ze meeverzekeren via een dekking voor eigenaarsbelang. Bij het VvE Pakket van De Goudse is dat eigenaarsbelang verzekerd tot 20 procent van de herbouwwaarde per appartement.
Het modelreglement regelt ook wat er gebeurt bij een verandering in een privégedeelte. Volgens artikel 19 lid 8 van het Modelreglement 2017 moet de eigenaar het bestuur daarover direct informeren. Het bestuur sluit dan zo nodig een aanvullende verzekering af. Een hogere premie door die verandering betaalt de betrokken eigenaar zelf. Dat geldt ook als de premie stijgt door het gebruik van een privégedeelte, bijvoorbeeld bij een bedrijfsruimte met een hoger brandrisico.
Glas
Glasschade valt niet altijd automatisch onder de opstaldekking. Sommige pakketten bieden glas als aparte module, andere hebben het al opgenomen. Kijk of zowel het glas in gemeenschappelijke delen als het glas in de privégedeelten is meeverzekerd. Het modelreglement voor kleine VvE's uit 2021 bepaalt dat glasschade in een privégedeelte voor rekening van de eigenaar komt, tenzij er via de VvE een verzekering voor bestaat. In dat geval zorgt het bestuur voor herstel.
Aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE
Wat dekt deze verzekering?
Deze verzekering dekt schade die de VvE of de eigenaars als zodanig aan anderen toebrengen. Een losgewaaide dakpan beschadigt een geparkeerde auto. Een bezoeker valt door een kapotte traptrede in het trappenhuis. Een lekkage vanuit een gemeenschappelijke leiding veroorzaakt schade bij de buren. In al die gevallen kan de VvE aansprakelijk worden gesteld als eigenaar van het gebouw.
Waarom is zij nodig?
Letselschade kan financieel zwaar uitvallen, zeker bij blijvend letsel. Zonder dekking draait de vereniging daarvoor op, en via de bijdragen dus alle eigenaars. De modelreglementen maken deze verzekering ook verplicht.
Waar let u op?
Kijk naar de verzekerde som per aanspraak en per jaar. Bij het VvE Pakket van De Goudse is dat 2.500.000 euro per aanspraak en 5.000.000 euro per verzekeringsjaar, met een eigen risico van 100 euro. Let ook op wie verzekerd is. Een goede polis dekt de vereniging, de eigenaars in die hoedanigheid en de personen die voor de VvE werken, zoals vrijwilligers die de tuin bijhouden. Kijk verder naar uitsluitingen, zoals schade door achterstallig onderhoud.
Bestuurdersaansprakelijkheid
Wat dekt deze verzekering?
Een VvE-bestuurder kan persoonlijk aansprakelijk worden gesteld voor fouten in het bestuur. Denk aan een gemiste termijn, een besluit dat buiten de bevoegdheid van het bestuur valt of onzorgvuldig financieel beheer. De bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering dekt de kosten van verweer en eventuele schadevergoedingen.
Waarom is zij nodig?
De meeste bestuurders van een VvE doen dit werk als vrijwilliger. Zonder dekking lopen zij een persoonlijk risico voor taken die ze in het belang van alle eigenaars uitvoeren. Dat maakt het lastig om goede kandidaten te vinden. Een verzekering geeft bestuurders rust en maakt het bestuur aantrekkelijker voor nieuwe leden.
Waar let u op?
Volgens het modelreglement is dit een verzekering waartoe de vergadering kan besluiten. Bij het VvE Pakket van De Goudse kunt u haar alleen afsluiten als aanvulling op de aansprakelijkheidsverzekering binnen hetzelfde pakket. Afgetreden bestuurders blijven daar 12 maanden gedekt voor handelen of nalaten tijdens hun bestuursperiode, zolang de verzekering nog loopt. Let ook op de uitsluitingen. Die polis sluit schade uit die voortvloeit uit het ontbreken van actieve bestuurders. Ook schade door het ontbreken van een reservefonds dat voldoet aan de wettelijke norm valt buiten de dekking. Een slapende VvE is dus slecht verzekerd, juist op het moment dat het misgaat.
Rechtsbijstand voor de VvE
Wat dekt deze verzekering?
Een rechtsbijstandverzekering helpt de VvE bij juridische geschillen. Denk aan een conflict met een aannemer over slecht uitgevoerd dakwerk, een geschil met een leverancier of een buurperceel dat schade veroorzaakt. De verzekeraar levert juridische hulp en vergoedt externe kosten, zoals die van een advocaat of een deskundige.
Waarom is zij nodig?
Een VvE sluit veel contracten af voor onderhoud, schoonmaak en installaties. Gaat er iets mis, dan wilt u als bestuur sterk staan zonder dat de proceskosten uit het reservefonds komen. Rechtsbijstand voorkomt dat de vereniging afziet van een terecht geschil omdat de kosten te hoog lijken.
Waar let u op?
Bekijk het maximum voor externe kosten, het minimale belang van een zaak en de uitsluitingen. Bij het VvE Pakket van De Goudse zijn externe kosten gedekt tot 30.000 euro per gebeurtenis. Het geschil moet een belang hebben van minimaal 450 euro. Geschillen tussen eigenaars onderling zijn daar niet gedekt. Dat is bij de meeste rechtsbijstandsverzekeringen voor VvE's een aandachtspunt, omdat juist conflicten binnen de vereniging vaak voorkomen.
Aanvullende dekkingen
Naast de vier hoofdverzekeringen bieden VvE-pakketten aanvullende modules. Of u die nodig heeft, hangt af van uw gebouw en het gebruik ervan.
Glas in bedrijfsruimtes
Bevat uw complex winkels of kantoren op de begane grond, dan zijn er vaak grote etalageruiten. Die vallen niet altijd onder de standaard glasdekking. Een aparte dekking voor glas in bedrijfsruimtes voorkomt discussie over wie de schade betaalt. Stem met de eigenaars van de bedrijfsruimtes af wie de eventuele meerpremie draagt.
Milieuschade
Een lekkende olietank, een brand met giftige rook of vervuiling door asbest kan bodem of water verontreinigen. De gewone aansprakelijkheidsverzekering dekt milieuschade vaak maar beperkt. Een milieuschadeverzekering vergoedt saneringskosten op het eigen terrein en soms ook bij derden. Dat is vooral relevant voor oudere complexen en gebouwen met bedrijfsmatig gebruik.
Collectieve ongevallen
Een collectieve ongevallenverzekering keert een vast bedrag uit bij overlijden of blijvende invaliditeit door een ongeval. Ze is bedoeld voor bestuursleden en vrijwilligers die werk voor de VvE doen. Iemand valt bijvoorbeeld van een ladder bij het schoonmaken van de dakgoot. De verzekering werkt los van de vraag wie aansprakelijk is.
Alle verzekeringen op een rij
| Verzekering | Dekt | Waarom nodig |
|---|---|---|
| Opstal of gebouwen | Schade aan het gebouw door onder meer brand, storm, water en ontploffing | Verplicht volgens de modelreglementen; beschermt het gezamenlijke bezit |
| Eigenaarsbelang | Verbeteringen die eigenaars in hun appartement hebben aangebracht | Voorkomt dat verbeteringen buiten de opstaldekking vallen |
| Glas | Breuk van ruiten in gemeenschappelijke delen en privégedeelten | Voorkomt discussie over wie herstel betaalt |
| Aansprakelijkheid VvE | Schade die de VvE of eigenaars als zodanig aan anderen toebrengen | Verplicht volgens de modelreglementen; letselschade kan hoog oplopen |
| Bestuurdersaansprakelijkheid | Persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders voor bestuursfouten | Beschermt vrijwillige bestuurders en maakt het bestuur aantrekkelijker |
| Rechtsbijstand | Juridische hulp en externe kosten bij geschillen met derden | Houdt proceskosten buiten het reservefonds |
| Glas bedrijfsruimtes | Etalage- en kantoorruiten in bedrijfsruimtes | Grote ruiten vallen vaak buiten de standaard glasdekking |
| Milieuschade | Sanering van bodem of water na een plotselinge verontreiniging | Aansprakelijkheidspolissen dekken milieuschade vaak beperkt |
| Collectieve ongevallen | Uitkering bij overlijden of invaliditeit van bestuurders en vrijwilligers | Beschermt mensen die werk voor de VvE doen |
De rol van de eigenaars zelf
De VvE-polis dekt het gebouw en de aansprakelijkheid van de vereniging. Daarmee is een eigenaar nog niet volledig verzekerd. Elke bewoner heeft een eigen inboedelverzekering nodig voor meubels, kleding, elektronica en andere spullen. Een particuliere aansprakelijkheidsverzekering dekt schade die een bewoner als privépersoon veroorzaakt, bijvoorbeeld als de wasmachine overloopt en de benedenburen schade hebben.
Voor verbeteringen aan het eigen appartement geldt dat de eigenaar ze moet melden bij het bestuur. Pas dan kan het bestuur beoordelen of de opstalpolis of de dekking voor eigenaarsbelang voldoende is. Sommige eigenaars verzekeren hun verbeteringen via hun eigen inboedelpolis als huurders- of eigenaarsbelang. Het modelreglement staat toe dat een eigenaar zelf een aanvullende verzekering afsluit. Stem dat goed af, zodat er geen gaten of dubbele dekkingen ontstaan.
Verhuurt een eigenaar zijn appartement, dan blijft hij zelf verantwoordelijk voor het melden van wijzigingen. Bij gebruik als bedrijfsruimte of kortdurende verhuur kan de premie stijgen. Volgens het modelreglement komt die verhoging voor rekening van de betreffende eigenaar.
Waarom advies bij VvE-verzekeringen nodig is
VvE-pakketten worden volgens verzekeraars niet via execution only verkocht. U kunt zo'n pakket dus niet zelf online afsluiten zonder tussenkomst van een adviseur. De reden is dat een VvE-verzekering maatwerk is. De juiste herbouwwaarde, het gebruik van de privégedeelten, bedrijfsruimtes in het complex en de wensen van de vergadering bepalen samen de juiste dekking.
Ook voor beheerders geldt een duidelijke regel. Volgens de Autoriteit Financiële Markten heeft een VvE-beheerder een Wft-vergunning nodig als hij bemiddelt of adviseert in verzekeringen. Dat geldt ook als de beheerder offertes opvraagt en gebouwgegevens aan verzekeraars doorgeeft. Werkt uw beheerder zonder die vergunning, dan is het verstandig om de verzekeringen onder te brengen bij een vergunde adviseur.
Een adviseur kijkt naar uw splitsingsreglement, vergelijkt voorwaarden en helpt bij schade. Dat laatste is minstens zo belangrijk als de polis zelf. Bij een grote schade wilt u iemand naast u die de procedure kent en namens de VvE met de verzekeraar overlegt.
Checklist voor het bestuur
- Zoek op welk modelreglement voor uw gebouw geldt en welke verzekeringen het voorschrijft.
- Controleer of de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering lopen en aansluiten op het reglement.
- Laat de herbouwwaarde periodiek taxeren en vraag naar een garantie tegen onderverzekering.
- Controleer of indexering van de verzekerde som is opgenomen.
- Vraag eigenaars om verbeteringen aan hun appartement te melden en beoordeel de dekking voor eigenaarsbelang.
- Bespreek in de vergadering of bestuurdersaansprakelijkheid, rechtsbijstand en aanvullende modules gewenst zijn.
- Zorg voor een actief bestuur en een reservefonds dat voldoet aan de wettelijke norm, omdat sommige polissen anders dekking uitsluiten.
- Herinner eigenaars eraan dat inboedel en particuliere aansprakelijkheid hun eigen verantwoordelijkheid zijn.
- Bewaar polissen, voorwaarden en taxatierapporten centraal en noteer de einddata en opzegtermijnen.
Een goed verzekerde VvE begint bij het splitsingsreglement en een juiste herbouwwaarde. Daarna bepaalt u als bestuur welke aanvullende dekkingen bij uw gebouw passen. Wie dat jaarlijks controleert, voorkomt verrassingen bij schade. Wilt u weten hoe uw VvE ervoor staat, dan kunt u de gratis VvE-scan van REP Solutions gebruiken als startpunt voor een gesprek met een adviseur.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch of persoonlijk advies.
