Herbouwwaarde en onderverzekering: zo krijgt uw VvE genoeg uitgekeerd

Een brand, een storm of een lekkage kan voor een VvE grote gevolgen hebben. De opstalverzekering vangt die schade op, maar alleen goed als het verzekerde bedrag klopt met de werkelijke herbouwwaarde van het gebouw. Is dat bedrag te laag, dan keert de verzekeraar in veel gevallen maar een deel van de schade uit. In dit artikel leest u wat herbouwwaarde is, hoe onderverzekering werkt en welke stappen het bestuur kan zetten om verrassingen te voorkomen.

Wat is herbouwwaarde?

De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw na volledige vernietiging opnieuw op te bouwen. Op dezelfde plek, met dezelfde bestemming en volgens de bouwregels die op dat moment gelden. Het gaat dus om de kosten van materialen, arbeid, fundering, installaties, afvoer van puin en de bijkomende kosten die bij een bouwproject horen, zoals architect, constructeur en vergunningen.

Voor een VvE is dat het hele complex: de gemeenschappelijke delen, de casco's van de appartementen en de vaste voorzieningen die bij het gebouw horen. In de meeste splitsingsreglementen staat dat de VvE het gebouw als geheel verzekert. De individuele eigenaar verzekert dan doorgaans alleen zijn eigen inboedel en, afhankelijk van de polis, de verbeteringen die hij zelf heeft aangebracht.

De grond telt niet mee. Een kavel brandt niet af, dus de waarde van de grond hoort niet in de herbouwwaarde. Dat is een van de redenen waarom de herbouwwaarde flink kan afwijken van wat een appartement op de woningmarkt oplevert.

Het verschil met WOZ-waarde, marktwaarde en verkoopwaarde

Bestuurders halen deze begrippen geregeld door elkaar. Begrijpelijk, want het zijn allemaal bedragen die iets zeggen over de waarde van een gebouw. Toch beantwoorden ze elk een andere vraag. Het Verbond van Verzekeraars benadrukt ook dat de herbouwwaarde iets anders is dan de vraagprijs of de WOZ-waarde van een woning.

De WOZ-waarde en de marktwaarde zijn dus geen goede maatstaf voor het verzekerde bedrag. In een gewilde binnenstad kan de marktwaarde ver boven de herbouwwaarde liggen, omdat de locatie zwaar meetelt. In een krimpregio kan het omgekeerde gebeuren en is herbouwen duurder dan wat het gebouw op de markt waard is. Voor de opstalverzekering telt alleen wat het kost om te bouwen.

Hoe onderverzekering werkt

Van onderverzekering is sprake als het verzekerde bedrag op het polisblad lager is dan de werkelijke herbouwwaarde op het moment van de schade. De verzekeraar heeft dan minder premie ontvangen dan bij het risico past. Zonder aanvullende afspraak mag de verzekeraar de schade in die situatie naar evenredigheid vergoeden. Dat heet de evenredigheidsregel, of in de praktijk ook wel de pro-rataregel.

De gedachte erachter is eenvoudig. Als u slechts een deel van de waarde verzekert, draagt u zelf het risico over het onverzekerde deel. Dat geldt ook voor gedeeltelijke schade, en precies daar zit voor veel VvE's de verrassing. Een bestuur denkt vaak dat een tekort pas speelt als het hele gebouw verloren gaat. De evenredigheidsregel werkt echter bij elke schade door.

Rekenvoorbeeld

Het volgende voorbeeld is fictief en gebruikt ronde getallen om het principe te laten zien.

• Verzekerd bedrag op het polisblad: € 8.000.000
• Werkelijke herbouwwaarde op de schadedatum: € 10.000.000
• Schade aan het dak en de bovenste verdieping na een brand: € 1.000.000

Het gebouw is voor 80 procent van de werkelijke waarde verzekerd (8 miljoen gedeeld door 10 miljoen). Bij toepassing van de evenredigheidsregel keert de verzekeraar 80 procent van de schade uit. Dat is € 800.000. Het verschil van € 200.000 komt voor rekening van de VvE.

Dat tekort moet ergens vandaan komen. In de praktijk betekent dat een greep uit het reservefonds, een extra bijdrage van alle eigenaars of een lening. Het reservefonds is bedoeld voor gepland onderhoud. Een onverwachte onttrekking schuift dat onderhoud naar achteren of maakt een hogere maandelijkse bijdrage nodig.

Veel polissen bevatten mechanismen die de klap verzachten, zoals een indexeringsbuffer of een garantie tegen onderverzekering. Verderop leest u hoe die werken. Zonder zo'n afspraak geldt de berekening hierboven.

Oorzaken van onderverzekering

Onderverzekering ontstaat zelden door een bewuste keuze. Meestal sluipt het erin. De herbouwwaarde is ooit correct vastgesteld, maar de werkelijkheid is in de tussentijd veranderd. De belangrijkste oorzaken op een rij.

Een verouderde taxatie

Een taxatierapport is een momentopname. Hoe langer het geleden is, hoe groter de kans dat het niet meer klopt. Bij VvE's die al jaren bij dezelfde verzekeraar zitten, is het niet ongebruikelijk dat niemand meer weet wanneer de herbouwwaarde voor het laatst echt is bepaald. Het bedrag is dan jaar op jaar overgenomen en hooguit geïndexeerd.

Gestegen bouwkosten

Bouwkosten bewegen met de prijzen van materialen, lonen en energie. Een jaarlijkse indexering vangt een deel daarvan op. Een index is wel een gemiddelde. De kosten om juist uw type gebouw te herbouwen kunnen sneller stijgen, bijvoorbeeld door specifieke gevelmaterialen, een monumentale status of strengere bouwregels.

Verbouwingen en uitbreidingen

Een nieuwe lift, een extra dakopbouw, een vernieuwde entree of een parkeerkelder verhogen de herbouwwaarde. Die werken worden vaak met veel aandacht voorbereid, maar de stap naar de verzekeraar wordt vergeten. Ook verbouwingen binnen de appartementen tellen mee, zeker als ze de constructie of de afwerking aanzienlijk wijzigen.

Verduurzaming

Zonnepanelen, warmtepompen, gevelisolatie, nieuwe kozijnen met isolatieglas en laadpunten in de garage maken een gebouw toekomstbestendig. Ze maken het ook duurder om te herbouwen. Bovendien vragen veel verzekeraars expliciet om een melding als er zonnepanelen worden geplaatst of uitgebreid. Bij De Goudse staat dat bijvoorbeeld in de lijst met wijzigingen die u moet doorgeven.

Bedrijfsruimtes

Een winkel of horecazaak op de begane grond verandert het risicoprofiel van het hele gebouw. Bedrijfsruimtes hebben vaak een andere afwerking en andere installaties, zoals afzuiging of koeling. Dat beïnvloedt zowel de herbouwwaarde als de premie. Wisselt een bedrijfsruimte van huurder of soort bedrijf, dan kan het risico ingrijpend veranderen.

Taxatie en indexering

Wie bepaalt de herbouwwaarde?

Voor een appartementencomplex laat u de herbouwwaarde vaststellen door een gecertificeerd taxateur met ervaring in opstaltaxaties. Die bekijkt het gebouw ter plekke, beoordeelt de bouwaard, de afmetingen, de installaties en de afwerking, en berekent wat herbouw kost. Voor eenvoudige woningen bestaan rekenhulpmiddelen zoals een herbouwwaardemeter. Bij een VvE-complex met meerdere bouwlagen, liften en gemeenschappelijke installaties volstaat zo'n hulpmiddel doorgaans niet.

Vraag bij de opdracht na of het rapport voldoet aan de eisen van uw verzekeraar. Sommige verzekeraars accepteren alleen rapporten van taxateurs die bij een bepaald register zijn aangesloten, of verlangen een specifieke opbouw van het rapport. Een rapport dat de verzekeraar niet accepteert, levert u geen garantie tegen onderverzekering op.

Hoe vaak laten taxeren?

Een vaste wettelijke termijn voor het opnieuw taxeren van de herbouwwaarde bestaat voor VvE's niet. De termijn volgt in de praktijk uit de polisvoorwaarden. Garanties tegen onderverzekering gelden vaak voor een beperkt aantal jaren na een geaccepteerde waardebepaling. Daarnaast is een nieuwe taxatie verstandig na elke grote verbouwing, uitbreiding of verduurzaming. REP Solutions raadt aan om de herbouwwaarde uiterlijk na drie jaar opnieuw tegen het licht te houden.

Wat kost een taxatie?

De kosten van een opstaltaxatie hangen af van de omvang en complexiteit van het gebouw, het aantal appartementsrechten, de aanwezigheid van bedrijfsruimtes en de beschikbaarheid van tekeningen. Vraag vooraf een offerte bij meerdere taxateurs. Zet de kosten af tegen het risico: een taxatie is een beperkte, eenmalige uitgave per periode, terwijl onderverzekering bij een grote schade het reservefonds kan uithollen. Kosten van een taxatie zijn een normale exploitatie-uitgave van de VvE en horen in de begroting thuis.

Indexering

Bij de meeste opstalverzekeringen wordt het verzekerde bedrag jaarlijks aangepast aan de hand van een bouwkostenindex. Daardoor groeit het bedrag mee met de algemene ontwikkeling van bouwkosten. Bij de VvE-gebouwenverzekering van De Goudse gebeurt dat op basis van het nieuwste indexcijfer voor utiliteitsbouw van het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Ligt het indexcijfer op het moment van schade hoger dan bij de laatste aanpassing, dan rekent De Goudse met dat hogere cijfer, tot maximaal 125 procent van het verzekerde bedrag op de laatste aanpassingsdatum.

Indexering is nuttig, maar geen vervanging voor een taxatie. Een index volgt prijsontwikkelingen. Hij weet niets van de nieuwe lift, de zonnepanelen of de uitbouw. Die veranderingen moet het bestuur zelf melden.

Garantie tegen onderverzekering

De sterkste bescherming is een garantie tegen onderverzekering. Daarmee spreekt de verzekeraar af dat hij bij schade geen beroep doet op de evenredigheidsregel, ook als het verzekerde bedrag achteraf te laag blijkt. U krijgt zo'n garantie meestal niet automatisch. Er moet een waardebepaling aan ten grondslag liggen die de verzekeraar heeft geaccepteerd, en de garantie moet op het polisblad staan.

Bij De Goudse is een garantie tegen onderverzekering mogelijk voor de VvE-gebouwenverzekering. Op het polisblad staat of de garantie geldt. De garantie loopt zes jaar na een geaccepteerde waardebepaling, tenzij het polisblad een andere termijn noemt. Voor verlenging is een nieuwe waardebepaling nodig die De Goudse accepteert. Wijzigingen die de herbouwwaarde beïnvloeden, moet de VvE binnen 60 dagen na de wijziging doorgeven. Gebeurt dat te laat of niet, dan kan de garantie vervallen. Ook onjuiste of onvolledige gegevens die tot een te laag bedrag leiden, laten de garantie vervallen. Tussentijdse verbouwingen, verbeteringen en uitbreidingen vallen niet automatisch onder de garantie.

Daaruit volgen drie aandachtspunten voor het bestuur. Bewaak de einddatum van de garantie. Meld wijzigingen op tijd. En lever bij de taxatie volledige en juiste informatie aan.

Uitkering, eigenaarsbelang en meldplichten

Voorwaarden voor uitkering op herbouwwaarde

Een goed verzekerd bedrag is één ding. De verzekeraar keert de herbouwwaarde meestal alleen uit als de VvE ook daadwerkelijk herbouwt of herstelt. Bij De Goudse moet de VvE binnen twaalf maanden na de schadedatum laten weten dat zij gaat herstellen of herbouwen. Het herstel of de herbouw moet binnen drie jaar na de schadedatum plaatsvinden. De Goudse keert eerst 50 procent van de vergoeding uit. Het restant volgt nadat de nota's van herbouw of herstel zijn ontvangen.

Herbouwt de VvE niet, bouwt zij op een andere plek of verandert de bestemming, dan vergoedt De Goudse op basis van de verkoopwaarde. Was het gebouw vóór de schade al bestemd voor sloop of onbruikbaar verklaard, dan geldt de sloopwaarde. Voor een VvE betekent dit dat het besluit over herbouw tijdig in de ledenvergadering moet worden genomen. Plan die vergadering dus snel na een grote schade en houd rekening met de termijnen uit de polis.

Eigenaarsbelang en verbeteringen door eigenaars

Eigenaren passen hun appartement vaak aan. Een luxe keuken, een nieuwe badkamer, een houten vloer of inbouwkasten. Deze verbeteringen heten eigenaarsbelang. Het hangt van de polis af of de VvE-verzekering ze dekt. Bij De Goudse is schade aan het eigenaarsbelang van particulier bewoonde appartementen meeverzekerd tot maximaal 20 procent van de herbouwwaarde van het individuele appartement. Die herbouwwaarde wordt afgeleid van het aandeel volgens de akte van splitsing. Op dat eigenaarsbelang doet De Goudse geen beroep op onderverzekering. Voor appartementen die bedrijfsmatig in gebruik zijn, geldt deze dekking niet.

Laat eigenaars weten wat de VvE-polis wel en niet dekt. Een eigenaar met verbeteringen die boven de grens uitkomen, kan dat deel zelf bijverzekeren via de eigen woon- of inboedelverzekering.

Leegstand, bedrijfsruimtes en andere meldplichten

Een opstalpolis bevat altijd meldplichten. De verzekeraar wil weten wanneer het risico verandert. Bij De Goudse moet de VvE onder meer melden:

• als meer dan 10 procent van de totale oppervlakte langer dan twee maanden leegstaat of buiten gebruik is;
• als bij bedrijfsmatig gebruik de bedrijfssoort wijzigt of het aantal bedrijfsmatig gebruikte vierkante meters toe- of afneemt;
• als het gebruik van appartementen verandert, bijvoorbeeld door verhuur;
• als de bouwaard of dakbedekking wijzigt;
• als de herbouwwaarde verandert;
• als een zonnepaneelsysteem wordt geplaatst of uitgebreid;
• bij kraak of bezetting.

De Goudse vraagt deze wijzigingen ruim vooraf te melden en anders uiterlijk binnen veertien dagen na de wijziging. Voor de herbouwwaarde in relatie tot de garantie geldt de termijn van 60 dagen. Houd voor de zekerheid de kortste termijn aan. Bij een te late melding kan de verzekeraar de vergoeding verlagen of weigeren, of de verzekering aanpassen of beëindigen.

Leegstand verdient extra aandacht. Een leegstaand appartement of een lege winkelruimte loopt meer risico op inbraak, kraak, brandstichting en onopgemerkte lekkages. Voor een gekraakt gebouw geldt bij De Goudse bovendien vergoeding op basis van de verkoopwaarde in plaats van de herbouwwaarde.

Al deze voorwaarden verschillen per verzekeraar en per polis. De bepalingen van De Goudse dienen hier als voorbeeld. Voor uw VvE zijn het polisblad en de voorwaarden van uw eigen verzekering leidend.

De verantwoordelijkheid van het bestuur

Het bestuur van een VvE beheert het gebouw namens alle eigenaars. Daar hoort ook het zorgen voor een passende verzekering bij. In de meeste splitsingsreglementen staat dat de VvE het gebouw verzekert tegen onder meer brand- en stormschade, en vaak ook dat de verzekering de volle herbouwwaarde moet dekken.

Laat het bestuur na om de herbouwwaarde actueel te houden, en blijkt de VvE bij schade onderverzekerd, dan kunnen eigenaars de vraag stellen of het bestuur zijn taak behoorlijk heeft uitgevoerd. Een bestuurder kan in algemene zin aansprakelijk worden gesteld als hem een ernstig verwijt te maken valt van onbehoorlijk bestuur. Of daarvan sprake is, hangt af van de omstandigheden. Een bestuur dat aantoonbaar heeft laten taxeren, wijzigingen heeft gemeld en de ledenvergadering heeft geïnformeerd, staat sterk.

Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering kan bestuurders beschermen tegen de financiële gevolgen van zo'n claim, inclusief de kosten van verweer. Voor vrijwillige bestuurders van een VvE is dat een geruststelling. De beste bescherming blijft wel om het onderwerp structureel op de agenda te zetten. Leg besluiten over taxatie en verzekerd bedrag vast in de notulen, zodat duidelijk is wat er is besloten en waarom.

Bij een professionele beheerder ligt het dagelijkse werk vaak bij de beheerder. De eindverantwoordelijkheid blijft bij het bestuur. Spreek daarom in de beheerovereenkomst af wie de taxatiedatum bewaakt en wie wijzigingen aan de verzekeraar doorgeeft.

De relatie met het reservefonds en het MJOP

De herbouwwaarde speelt ook een rol buiten de verzekering. Een VvE moet jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud. Heeft de VvE geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP), dan geldt volgens de Rijksoverheid een minimale reservering van 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar. Daarvoor wordt de herbouwwaarde gebruikt die op het polisblad van de opstalverzekering staat.

Een te laag verzekerd bedrag werkt dus dubbel door. Bij schade krijgt de VvE te weinig uitgekeerd, en een VvE zonder MJOP reserveert mogelijk te weinig voor onderhoud. Andersom kan een actuele taxatie aanleiding zijn om de begroting en de bijdragen opnieuw te bekijken.

Een MJOP en een herbouwtaxatie versterken elkaar. Beide beginnen met een goede opname van het gebouw. Combineer ze waar mogelijk, zodat de inspecteur en de taxateur dezelfde gegevens gebruiken over bouwjaar, materialen en installaties. Werkzaamheden uit het MJOP die de herbouwwaarde verhogen, zoals vervanging van de lift of verduurzaming, kunt u dan meteen als meldmoment voor de verzekeraar markeren.

Stappenplan en checklist

Met de volgende stappen brengt u de herbouwwaarde en de verzekering van uw VvE op orde.

1. Zoek het polisblad op. Noteer het verzekerde bedrag, de verzekeraar, de indexeringsclausule en of er een garantie tegen onderverzekering geldt.
2. Achterhaal de laatste taxatie. Wanneer is die uitgevoerd, door wie, en heeft de verzekeraar het rapport geaccepteerd?
3. Inventariseer wijzigingen sinds de taxatie. Denk aan verbouwingen, verduurzaming, nieuwe installaties, bedrijfsruimtes en gewijzigd gebruik.
4. Laat zo nodig opnieuw taxeren. Kies een gecertificeerd taxateur, vraag vooraf of het rapport voldoet aan de eisen van uw verzekeraar en neem de kosten op in de begroting.
5. Geef het nieuwe bedrag door. Laat het polisblad aanpassen en vraag om een garantie tegen onderverzekering als die mogelijk is.
6. Informeer de leden. Bespreek de uitkomst in de ledenvergadering, leg het besluit vast en leg uit wat eigenaars zelf moeten verzekeren.
7. Stem het reservefonds af. Controleer of de reservering past bij het MJOP of, zonder MJOP, bij de nieuwe herbouwwaarde.
8. Plan het volgende moment. Zet de einddatum van de garantie en de volgende evaluatie in de agenda van bestuur en beheerder.

Checklist voor het bestuur

• Het verzekerde bedrag is gebaseerd op een taxatie van niet ouder dan drie jaar.
• Het taxatierapport is door de verzekeraar geaccepteerd.
• De garantie tegen onderverzekering staat op het polisblad en de einddatum is bekend.
• Verbouwingen, zonnepanelen, warmtepompen en andere verduurzaming zijn gemeld.
• Bedrijfsruimtes, verhuur en leegstand zijn bekend bij de verzekeraar.
• Eigenaren weten tot welk bedrag hun verbeteringen zijn meeverzekerd.
• De procedure en termijnen voor herbouw na schade zijn bekend.
• De reservering voor onderhoud past bij het MJOP of de herbouwwaarde.
• Er is een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.
• Taken tussen bestuur en beheerder zijn vastgelegd.

Hoe het REP Solutions-platform de taxatiedatum bewaakt

In het REP Solutions-platform staan alle contracten en polissen per VvE overzichtelijk bij elkaar, met einddata en opzegtermijnen. Voor de opstalverzekering legt het platform ook de datum van de laatste taxatie vast. Is die taxatie ouder dan drie jaar, dan krijgen het bestuur en de beheerder automatisch een melding. Zo komt het onderwerp op tafel voordat de garantie verloopt of het verzekerde bedrag achterloopt.

Vanuit die melding kan de beheerder een voorstel voor een nieuwe taxatie of een aangepaste polis klaarzetten. Het bestuur beoordeelt het voorstel en keurt het digitaal goed. Elke stap blijft vastgelegd, zodat u later kunt laten zien welke besluiten zijn genomen.

Een juiste herbouwwaarde is de basis onder elke opstalverzekering. Met een recente taxatie, tijdige meldingen en een garantie tegen onderverzekering verkleint u de kans dat de VvE bij schade met een tekort blijft zitten. Wilt u weten hoe uw VvE ervoor staat, vraag dan de gratis VvE-scan van REP Solutions aan. Wij bekijken uw polis en taxatiegegevens en laten zien waar aandachtspunten liggen.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch of persoonlijk advies.